Neue Regeln für Privatvermietung in Italien in 2026

Das italienische Haushaltsgesetz 2026 brachte eine bedeutende Änderung der Vorschriften für Kurzzeitvermietung mit sich, die sich direkt auf alle auswirkt, die ihre Immobilien privat für einen Zeitraum von weniger als 30 Tagen vermieten.

Die maximale Anzahl an Immobilien, die für Kurzzeitvermietungen genutzt werden dürfen, ohne als gewerbliche Tätigkeit zu gelten, wurde reduziert. Die Kurzzeitvermietungssteuerregelung gilt für maximal zwei Immobilien pro Steuerjahr, mit einem Pauschalsteuersatz von 21 % für die erste und 26 % für die zweite Immobilie. Ab der dritten Immobilie gilt der Eigentümer gemäß Artikel 2082 des Bürgerlichen Gesetzbuches als gewerblicher Unternehmer und ist somit verpflichtet, sich für die Umsatzsteuer anzumelden und die entsprechenden Vorschriften anzuwenden. Die Vermutung einer gewerblichen Tätigkeit gilt unabhängig von der Vertragslaufzeit, dem genutzten Vermietungskanal und davon, ob die Tätigkeit selbstständig oder über Vermittler ausgeübt wird.

Die Änderung senkt die Schwelle von vier auf zwei Objekte und hat direkte Auswirkungen auf die steuerlichen und administrativen Pflichten von Vermietern. Daher ist es unerlässlich, Ihre eigene Situation sorgfältig zu prüfen und sich schnellstmöglich an die neuen Regeln anzupassen.

Neue Regelungen für Privatvermietung ab 2026

• Maximal 2 Wohneinheiten 
• Eine Wohneinheit wird mit 21% besteuert
• Eine zweite Wohneinheit wird mit 26% besteuert
• Drei oder mehr Wohneinheiten = Gewerbebetrieb mit Umsatzsteuer-Identifikationsnummer

Eines der Ziele der neuen Steuerregelung ist die Erhöhung des Angebots an Langzeitmietobjekten. Es wird erwartet, dass einige Eigentümer mit drei oder mehr Mietobjekten ihre überzähligen Immobilien zur Langzeitvermietung anbieten werden. Andere wiederum könnten ihre Wohnungen zum Verkauf anbieten, was voraussichtlich neue Investitionsmöglichkeiten im Kurzzeitvermietungsmarkt eröffnen wird.

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In den letzten Jahren haben wir Kunden geholfen, hier ihr Traumhaus zu finden.

Wir sind bereit, auch für Sie ein geeignetes Plätzchen in Italien zu finden. Vielleicht in 2026? Kontaktiere uns jetzt!

Alles Gute für 2026

Die besten Wünsche für 2026

vom IHH-Team!

Roberta, Karen und Kris

... möge Ihr italienischer Traum dieses Jahr mit unserer professionellen Unterstützung wahr werden.

IHH reist nach Sizilien und Sardinien

Nach zahlreichen Notarterminen und einem wunderschönen Sommer nahm Italy House Hunting die Haussuche für seine Kunden wieder auf, mit positiven Ergebnissen in Borgosesia in der Provinz Vercelli (Piemont) und in Capannori (Lucca).

Wohnung in Ragusa Ibla

Im Oktober reiste Roberta nach sorgfältiger Wohnungssuche nach Sizilien, um in Ragusa ein Ferienhaus zu finden. Unsere Mühe wurde belohnt, denn unsere Kunden fanden sofort eine passende Wohnung. Sie entschieden sich für ein frisch renoviertes Haus mit Panoramabalkon, der über die Dächer der Altstadt von Ibla blickte. Die Zusammenarbeit mit Engel & Völkers verlief reibungslos.

Darüber hinaus nahm IHH im Oktober an der Second Home Expo im Rahmen der Flanders Expo in Gent teil, wo erneut großes Interesse an verschiedenen touristischen Regionen Italiens gezeigt wurde. Das bedeutet, dass wir wieder mit der Immobiliensuche für neue Kunden beginnen können.

Castelsardo

Kris reiste mit einer französischen Kundin in den Norden Sardiniens. Auch sie fand ihre Traumwohnung in dem wunderschönen, malerischen Küstenort Castelsardo. Johannas Großeltern wanderten vor Jahren nach Frankreich aus. Sie lebt mit ihrer jungen Familie noch immer in Frankreich, sowie Ihre Eltern, während ihre Großmutter inzwischen nach Sardinien zurückgekehrt ist.

Notartermine in Sizilien und Sardinien sind für Anfang 2026 geplant.

Die Entwicklung des Immobilienmarktes in Italien

Die Entwicklung des Immobilienmarktes ist für viele Investoren und Käufer ein interessantes Thema. Basierend auf Statistiken des italienischen Nationalen Notarrats finden Sie hier eine Analyse des italienischen Wohnungsmarktes der letzten 10 Jahre.

Die Gesamtzahl der Hausverkäufe in Italien gibt Aufschluss über die Wohnungsnachfrage. Der Verkauf erreichte 2016 einen Tiefstand infolge der globalen Wirtschaftskrise, ausgelöst durch die Insolvenz von Lehman Brothers in den USA. Von 2008 bis 2016 ging der Neubau stark zurück. Die Preise fielen acht Jahre lang. Neubauprojekte bieten im Vergleich zum privaten Wohnungsmarkt deutlich weniger Preisflexibilität. Infolgedessen blieben viele Projekte in diesen Jahren unverkauft, was zu einem Überangebot an neuen Häusern führte. Viele Bauunternehmen gerieten unerwartet in finanzielle Schwierigkeiten, und der Neubau kam praktisch zum Erliegen. Der Verkauf privater Wohnhäuser erholte sich allmählich und begann von 2016 bis 2020 schließlich wieder zu steigen.

jährliche Anzahl der Hausverkäufe in Italien

Im Jahr 2020, dem Jahr der Covid-Pandemie, gingen die Verkaufszahlen zurück. Der Markt für Wohnimmobilien verzeichnete einen Rückgang, hauptsächlich weil Banken weniger Hypotheken vergaben. Der Markt für Ferienhäuser hielt sich vergleichsweise gut, da er weniger von Finanzierungen abhängig ist.

jährliche Verkaufszahlen von Ferienhäusern in Italien

Um dem Bausektor einen zusätzlichen Schub zu geben, wurde 2020 der Superbonus eingeführt, eine Subvention für Renovierungen in Form einer Steuergutschrift. Das Ergebnis war ein spektakulärer Anstieg der Verkaufszahlen von renovierungsbedürftigen Häusern im untersten Preissegment im Jahr 2021.

Anzahl der Hausverkäufe pro Jahr nach Preissegment in Italien

Infolgedessen wurde der Bausektor von der Nachfrage nach Renovierungen überrannt, sodass es schnell unmöglich wurde, kurzfristig ein Bauunternehmen für ein Renovierungsprojekt zu finden. Die außergewöhnlich hohen Verkaufszahlen für preisgünstige Häuser im Jahr 2021 wirkten sich stark auf das Angebot aus, das daraufhin stark zurückging. Zudem wurde der Superbonus jeweils nur um maximal ein Jahr verlängert. Infolgedessen sanken die Verkäufe von renovierungsbedürftigen Häusern in den folgenden zwei Jahren, teils aufgrund des begrenzten Angebots, teils weil der Bausektor die Nachfrage nach Renovierungen nicht decken konnte. Gleichzeitig erholte sich der Neubausektor, um die nach der COVID-19-Pandemie steigende Nachfrage nach Wohnungen zu befriedigen.

Im Jahr 2022 verdoppelten sich die Hypothekenzinsen innerhalb eines Jahres von 2,25 % auf 4,5 %. Dies führte zu einem Rückgang der Verkäufe von Wohnimmobilien, während die Verkäufe von Ferienhäusern, wie in der Vergangenheit häufig zu beobachten, stabil blieben. Im Jahr 2024 wurde der SuperBonus abgeschafft. Der Bausektor holte allmählich auf. Die Zinsen sanken, und infolgedessen erholten sich die Verkäufe wieder und verzeichneten in allen Preissegmenten ein allgemeines Wachstum.

Zum Schluss noch ein Wort zu den Preisen der verkauften Ferienhäuser. Die folgenden Diagramme zeigen die Anzahl der Ferienhausverkäufe in den jeweiligen Preiskategorien.

Ferienhäuser in Italien im unteren Preissegment kaufen

Wir sehen, dass die meisten Verkäufe im unteren Preissegment bis 100.000 € stattfinden, gefolgt vom Segment zwischen 100.000 € und 200.000 €. Das bedeutet, dass sich die Suche nach Ferienhäusern hauptsächlich auf diese Preisklassen konzentriert. Wenn Sie also in diesem Preissegment nach einer Immobilie suchen, sollten Sie sehr proaktiv vorgehen: die Konkurrenz mit anderen Käufern ist groß. Dies wird besonders deutlich, wenn man sich das untenstehende Verhältnis von Angebot zu Gesamtzahl der Transaktionen pro Preissegment ansieht.

Verhältnis von Angebot und Nachfrage pro Preissegment

Im mittleren Preissegment zwischen 200.000 € und 400.000 € bleiben Häuser etwas länger auf dem Markt. Die Verkaufszahlen sind vergleichsweise niedrig. Im Jahr 2024 wurden in dieser Preisklasse lediglich 21.000 private Wohneinheiten verkauft, und weniger als 15.000 wurden von (Bau-)Unternehmen veräußert. 

Verkäufe von Ferienhäusern in Italien im höheren Preissegment

Im höheren Preissegment fällt auf, dass der Verkauf sehr teurer Häuser über 1.000.000 € hauptsächlich von (Bau-)Unternehmen getragen wird. Für private Eigentümer teurer Ferienhäuser bedeutet dies, dass der Verkauf ihrer Immobilien nicht einfach ist. Als Käufer haben Sie wahrscheinlich eine bessere Verhandlungsposition bei einer teuren Immobilie, die schon länger auf dem Markt ist.

Kontaktieren Sie Italy House Hunting für weitere Statistiken zum Immobilienmarkt. Wir teilen diese Informationen gerne mit unseren Kunden.

noch mehr zufriedene Käufer in Italien

In den vergangenen zwei Monaten war Italy House Hunting hauptsächlich in Mittelitalien aktiv, insbesondere in den Regionen Emilia-Romagna, Ligurien und Toskana, aber auch im Norden in der Provinz Turin im Piemont.

Wohnungen in Vergemoli (LU)

Im April unterstützten wir niederländische Kunden bei der Suche nach einem passenden Ferienhaus in der Provinz Lucca in der Toskana. Sie fanden ihr Traumhaus (genauer gesagt zwei auf einmal) in Vergemoli. Die möblierten Wohnungen wurden kürzlich im authentischen Landhausstil renoviert und befinden sich daher in einem hervorragenden Zustand. Auch die Unterlagen des Eigentümers sind in Ordnung, sodass wir noch vor dem Sommer zum Notar gehen können. Unsere Kunden können sich somit auf einen Sommerurlaub in ihrem eigenen Ferienhaus freuen.

Haus in Meana di Susa (TO)

In Meana di Susa im Piemont, weniger als 60 km von Turin und genau 1.000 km von ihrem Wohnsitz in den Niederlanden entfernt, hatten andere Käufer ein atemberaubendes, kürzlich renoviertes Haus mit moderner Ausstattung, darunter Solarpaneele auf dem Dach, entdeckt. Auch diese Kunden können noch vor dem Sommer den Notartermin vereinbaren und freuen sich somit auf einen Sommerurlaub in ihrem eigenen Haus in Italien.

Ferienwohnung in Riolunato (MO)

Vom bergigen Piemont ging es für uns ins Berggebiet der Provinz Modena in der Emilia-Romagna. Auch hier entschieden sich unsere Kunden für ein kürzlich renoviertes, möbliertes Haus. Es liegt in einem kleinen, malerischen Weiler auf 885m Höhe, 2 km von Riolunato und 4 km von den Skiliften des kleinen Skigebiets Le Polle entfernt, das zum größeren Skigebiet Monte Cimone gehört. Die Zusammenarbeit mit dem Immobilienbüro Essere in Montagna verlief reibungslos, und auch hier ist der Notartermin noch vor dem Sommer geplant.

Wohnung in San Bartolomeo al Mare

Wir schlossen den Mai mit einer zufriedenen amerikanischen Kundin ab. Nach ersten Besichtigungen in Sanremo entschied Carmen, dass die Parkplatzprobleme in Sanremo für sie ein zu großes Hindernis darstellten, um eine Immobilie in diesem ligurischen Badeort zu erwerben. Wir setzten unsere Suche fort und zogen auch kleinere Küstenorte in der Provinz Imperia in Betracht. Schließlich fanden wir eine passende Immobilie im vergleichsweise ruhigen San Bartolomeo al Mare. Auch dieses Mal handelt es sich um ein möbliertes, bezugsfertiges Objekt, und Carmen wird den Kauf noch vor dem Sommer abschließen.

Villa in Pavullo nel Frignano

Der Kauf oder Verkauf eines Hauses in Italien verläuft nicht immer reibungslos. Das zeigt der Fall eines unserer deutschen Kunden.

Sie kannten die Bergregion der Provinz Modena in der Emilia-Romagna sehr gut und wollten dort leben. Daher suchten wir gezielt nach einem passenden Haus in den Bergen südlich von Modena und Bologna.

Im März 2024 fanden wir ein wunderschönes Haus in Pavullo nel Frignano, doch noch bevor wir in die Verhandlungen eintreten konnten, stellte sich heraus, dass das Haus aufgrund von Bauverstößen von den italienischen Behörden gesperrt worden war.

Villa in Pavullo nel Frignano

Der Eigentümer hatte ein Mietkaufgeschäft abgeschlossen, doch der Käufer beging Bauverstöße, von denen der Eigentümer nichts wusste. Der Verkauf scheiterte schließlich, und der Eigentümer erhielt sein Haus zurück, zusammen mit den Mängeln an der Bauordnung und der Beschlagnahme, nach einer rechtlichen Untersuchung der Verstöße. Die Situation war komplex, aber es gab Möglichkeiten, die Situation zu bereinigen. Der Vertrag räumte dem Eigentümer ausreichend Zeit ein, die Angelegenheit rechtlich zu regeln, und dem Käufer die Option, den Vertrag einseitig zu kündigen, falls sich die Angelegenheit zu lange hinziehen sollte.

Mehr als ein Jahr später war das Warten für unseren Käufer endlich vorbei. Im April dieses Jahres wurde seine Geduld belohnt, und er konnte den Kaufvertrag schließlich beim Notar in Modena unterzeichnen. Dabei konnten wir auf die hervorragende Zusammenarbeit mit dem erfahrenen Immobilienmakler Archimede vom Büro Tecnocasa in Pavullo nel Frignano zählen.

Wir wünschen unserem geduldigen Kunden, der nun mit seiner Frau nach Pavullo nel Frignano gezogen ist, viel Erfolg und Glück!

unsere Aktivitäten im Jahr 2025

Bei Italy House Hunting sind wir selten untätig. Anfang des Jahres reisten wir erneut mit Kunden durch Italien auf der Suche nach ihrem Traumhaus.

Dorfhaus in San Vito dei Normanni

Nach Besuchen in Apulien mit einem amerikanischen Kunden im Februar 2024 zogen sich die Verhandlungen über den Kauf dieses Reihenhauses in San Vito dei Normanni aufgrund von Problemen mit der Baugenehmigung fast elf Monate hin. Der Kaufvertrag wurde schließlich Anfang dieses Jahres unterzeichnet.

Podere Le Muricce

Ein paar Tage später besuchten wir mit niederländischen Kunden einen Agriturismo in Cavriglia in der toskanischen Provinz Arezzo, nahe dem Chianti-Gebiet. Wir hatten die Kunden ein Jahr zuvor auf der Second Home Messe in den Niederlanden kennengelernt und im Laufe des letzten Jahres drei Besichtigungen durchgeführt. Alles musste perfekt sein, denn die beiden suchten ein Haus, in dem sie dauerhaft wohnen und das sie vermieten wollten. Das Anwesen in Cavriglia erwies sich schließlich als ideal, und die Verhandlungen waren innerhalb weniger Tage abgeschlossen. Podere Le Muricce wird im nächsten Sommer von Vinnie und Wendy geführt. Viel Erfolg!

Der März war außergewöhnlich arbeitsreich. Wie immer haben wir, alles daran zu gesetzt, unseren Kunden bei der Verwirklichung ihrer Träume zu helfen. Und unsere Bemühungen wurden belohnt.

Villa in Vetulonia

Der erste zufriedene Kunde war ein Niederländer, der seit fast zwanzig Jahren seinen Urlaub in der Maremma verbringt. Für ihn fanden wir eine wunderschöne Villa mit Solaranlage, Ladestation für ein Elektroauto und Swimmingpool – alles weniger als 20 Minuten vom Badeort Castiglione della Pescaia entfernt.

Ferienwohnung in Monterubbiano

Ende des Monats konnten wir innerhalb von nur zwei Tagen gleich drei Verhandlungen erfolgreich abschließen. Wir hatten diese Kunden erst zwei Monate zuvor auf der Ferienwohnungsmesse kennengelernt, und jetzt freuren sie sich auf ihren nächsten Urlaub in diesem wunderschönen Ferienhaus mit vier Apartments in Monterubbiano, in den Marken.

Landhaus in Murlo (SI)

Dieses Steinhaus in Murlo in der toskanischen Provinz Siena wird bald das neue Zuhause eines niederländischen Paares, das nach Italien zieht. Das Budget erlaubt einige Modernisierungsarbeiten.
Viel Glück und viel Freude im neuen Zuhause in Italien!

Wohnung in Gavorrano (GR)

Und schließlich war da noch Wendy, die davon träumte, ein authentisches Haus in einem toskanischen Hügeldorf zu kaufen. Sie fand eine Wohnung im zweiten/obersten Stock eines toskanischen Dorfhauses.

Panoramablick in Gavorrano (GR)

Von ihrer Terrasse aus blickt sie mit ihrer Familie über die Dächer der Altstadt von Gavorrano und in der Ferne auf das Meer. Die Strände der Badeorte Marina di Scarlino und Follonica sind nur 15 Minuten von Gavorrano entfernt.

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In den letzten Jahren haben wir Kunden geholfen, hier ihr Traumhaus zu finden.

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Mit dem Zug in Italien und Europa

Anfang dieses Monats hat die NRO Transport & Environment (T&E), das sich für einen umweltfreundlicheren Verkehr einsetzt, eine Studie zur Qualität europäischer Eisenbahnunternehmen.

Als bestes Eisenbahnunternehmen ging die italienische Trenitalia hervor. Für diejenigen, die in Italien regelmäßig mit der Bahn unterwegs sind, dürfte dies keine Überraschung sein. Aber wie kam Trenitalia zu diesem Ergebnis?

1. Die Bahntickets sind nicht gerade günstig (6,4/10), allerdings kann man oft von interessanten Ermäßigungen (10/10) profitieren, meist wenn man lange im Voraus bucht. 
2. Trenitalia (8,9/10) und die französische SNCF (10/10) zeichnen sich durch ihr Reiseerlebnis aus. 
3. Beim Buchungserlebnis belegt Trenitalia den fünften Platz. 
4. Die Schweizer SBB und die niederländische NS sind die pünktlichsten Betreiber in Europa, aber auch hier liegt Trenitalia an fünfter Stelle. 

Dies sind die Ergebnisse der Forschung von T&E.

Gesamtergebnis				Tarif (€€)		Sondertarif/ Ermäßigung (€)		Zuverlässig-keit (🕒)		Komfort und Reiseerlebnis (😎)		Buchungs-erfahrung (📅)
↓	Operator	score (/10)	Land	(€€) score	↓ (€€)	(€) score	↓ (€)	(🕒) score	↓ (🕒)	(😎) score	↓ (😎)	(📅) score	↓ (📅)
1	Trenitalia	7.6	Italy	6.4	17	10.0	1	6.5	5	8.9	2	8.3	5
2	RegioJet	7.4	Czechia	8.5	3	7.5	11	6.1	7	8.1	9	7.8	7
3	ÖBB	7.1	Austria	5.9	20	8.8	8	4.9	11	8.2	8	9.4	2
4	SNCF	6.6	France	6.0	19	6.3	21	4.9	11	10.0	1	7.8	7
5	PKP	6.5	Poland	7.1	11	10.0	1	4.5	14	8.1	9	3.7	24
5	ČD	6.5	Czechia	8.1	5	7.5	11	3.4	20	7.8	13	5.6	15
7	Renfe	6.4	Spain	6.8	13	8.8	8	7.4	3	8.4	5	4.8	20
7	VR	6.4	Finland	7.8	7	5.0	24	6.0	8	8.3	6	5.5	16
7	Italo	6.4	Italy	6.8	13	10.0	1	3.7	19	7.6	14	8.0	6
10	SBB	6.3	Switzer-land	2.9	25	7.5	11	7.8	1	8.0	11	9.7	1
10	SJ	6.3	Sweden	6.9	12	10.0	1	4.0	15	8.5	4	4.8	20
12	NMBS	6.1	Belgium	5.6	21	8.8	8	7.4	3	2.7	27	4.8	20
12	ZSSK	6.1	Slovakia	7.6	9	7.5	11	5.7	9	8.0	11	3.3	25
12	CFR	6.1	Romania	7.4	10	7.5	11	5.3	10	6.3	21	4.3	23
12	DSB	6.1	Denmark	7.7	8	6.3	21	3.1	21	5.7	23	8.6	4
16	MÁV	5.9	Hungary	8.1	5	7.5	11	0.0	25	6.4	20	5.4	17
17	DB	5.8	Germany	6.2	18	6.3	21	2.5	23	8.7	3	7.7	10
18	Avanti West Coast	5.7	UK	4.5	24	7.5	11	3.8	17	7.5	16	6.4	11
18	CP	5.7	Portugal	5.4	22	10.0	1	0.4	24	6.9	19	6.3	12
20	NS	5.5	Nether-lands	5.1	23	3.8	25	7.8	1	4.1	25	6.1	13
20	Flixtrain	5.5	Germany	9.0	1	0.0	27	3.9	16	6.2	22	8.7	3
22	GWR	5.4	UK	1.0	27	7.5	11	6.4	6	7.2	18	6.1	13
22	Snälltåget	5.4	Sweden	6.5	16	7.5	11	0.0	25	8.3	6	5.4	17
22	BDZ	5.4	Bulgaria	8.4	4	10.0	1	0.0	25	5.0	24	2.7	26
25	Ouigo	5.2	France	8.6	2	1.3	26	4.6	13	7.3	17	4.9	19
26	Hellenic Trains	5.1	Greece	6.7	15	10.0	1	2.9	22	4.0	26	2.7	26
27	Eurostar	5.1	Int. (France)	2.1	26	7.5	11	3.8	17	7.6	14	7.8	7

Quelle: https://www.transportenvironment.org/