Zusatzkosten die mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Italien entstehen
Die häufigste Frage, die viele Käufer stellen, ist: „welche Zusatzkosten entstehen bei dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Italien?“ Leider gibt es auf diese Frage keine einfache Antwort.
Normalerweise weisen wir unsere Kunden darauf hin, dass sie mit Zusatzkosten in Höhe von 10% des Preises für das Haus oder die Wohnung in Italien rechnen müssen. In den meisten Fällen liegen die Kosten letztlich zwischen 7 und 9%. Dennoch gibt es immer wieder Ausnahmen. Diese Ausnahmen gibt es, wenn der Wert der Immobile niedrig ist (sehen Sie bitte die zweite Rechnung am Ende der Seite), oder wenn ein großer Teil der Immobilie aus Land besteht, das als Agrarland ausgewiesen ist. In diesen Fällen können die Kosten höher liegen. Wenn Sie eine Hypothek benötigen oder es sich um einen Neubau handelt werden die Kosten deutlich höher sein. Andererseits könnten die zusätzlichen Kosten niedriger ausfallen, wenn der Wert der Immobilie hoch ist, oder wenn Sie beabsichtigen, dauerhaft in der Wohnung zu leben und Ihren Wohnsitz in der Gemeinde einzunehmen, in der sich das Haus befindet.
Einige zusätzliche Kosten, die beim Kauf eines Eigenheims in Italien anfallen, sind:
1. Gebühren für die Agentur
Die Standardgebühr für die Agentur, die am häufigsten für den Kauf einer Immobilie in Italien erhoben wird, beträgt 3% des Kaufpreises, zuzüglich Mehrwertsteuer (derzeit 22%). Der Immobilienmakler muss Ihren Kaufvertrag mit einer Registersteuer von 200,00 Euro zuzüglich einer Registersteuer von 0,5% auf die Anzahlungen (oder Einlagen) und Steuerstempel, die mindestens 32,00 Euro betragen, registrieren. Diese Registersteuer wird von der anfallenden Registersteuerin der endgültigen Urkunde abgezogen.
2. Gebühren für den Notar
Die Gebühren für den Notar sind ein Prozentsatz des Wertes der Immobilie (es können Mindest- und/oder Höchstbeträge gelten).
Darüber hinaus ist der Notar für die Erhebung von Steuern im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie verantwortlich. Diese Steuern können unter anderem die Kosten für die Registrierung, die Überschreibung und die Eintragung in das Grundbuch umfassen. Die Steuern sind unterschiedlich und hängen von der Art der erworbenen Immobilie ab.
Der Käufer kann auch verlangen, dass das Haus nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach dem Katasterwert besteuert wird. Dies ist sehr häufig, da der Katasterwert fast immer unter dem Kaufpreis liegt. Die Berechnungsgrundlage für den Katasterwert ist der Katastralertrag der Immobilie, und die Berechnung des Katasterwerts unterscheidet sich je nach Wohnzweck, entweder als Zweitwohnung oder als Immobilie als dauerhaften Wohnsitz.
Die folgende Tabelle zeigt die verschiedenen Steuerberechnungen für jede Situation.
Normalerweise weisen wir unsere Kunden darauf hin, dass sie mit Zusatzkosten in Höhe von 10% des Preises für das Haus oder die Wohnung in Italien rechnen müssen. In den meisten Fällen liegen die Kosten letztlich zwischen 7 und 9%. Dennoch gibt es immer wieder Ausnahmen. Diese Ausnahmen gibt es, wenn der Wert der Immobile niedrig ist (sehen Sie bitte die zweite Rechnung am Ende der Seite), oder wenn ein großer Teil der Immobilie aus Land besteht, das als Agrarland ausgewiesen ist. In diesen Fällen können die Kosten höher liegen. Wenn Sie eine Hypothek benötigen oder es sich um einen Neubau handelt werden die Kosten deutlich höher sein. Andererseits könnten die zusätzlichen Kosten niedriger ausfallen, wenn der Wert der Immobilie hoch ist, oder wenn Sie beabsichtigen, dauerhaft in der Wohnung zu leben und Ihren Wohnsitz in der Gemeinde einzunehmen, in der sich das Haus befindet.
Einige zusätzliche Kosten, die beim Kauf eines Eigenheims in Italien anfallen, sind:
1. Gebühren für die Agentur
Die Standardgebühr für die Agentur, die am häufigsten für den Kauf einer Immobilie in Italien erhoben wird, beträgt 3% des Kaufpreises, zuzüglich Mehrwertsteuer (derzeit 22%). Der Immobilienmakler muss Ihren Kaufvertrag mit einer Registersteuer von 200,00 Euro zuzüglich einer Registersteuer von 0,5% auf die Anzahlungen (oder Einlagen) und Steuerstempel, die mindestens 32,00 Euro betragen, registrieren. Diese Registersteuer wird von der anfallenden Registersteuerin der endgültigen Urkunde abgezogen.
2. Gebühren für den Notar
Die Gebühren für den Notar sind ein Prozentsatz des Wertes der Immobilie (es können Mindest- und/oder Höchstbeträge gelten).
Darüber hinaus ist der Notar für die Erhebung von Steuern im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie verantwortlich. Diese Steuern können unter anderem die Kosten für die Registrierung, die Überschreibung und die Eintragung in das Grundbuch umfassen. Die Steuern sind unterschiedlich und hängen von der Art der erworbenen Immobilie ab.
Der Käufer kann auch verlangen, dass das Haus nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach dem Katasterwert besteuert wird. Dies ist sehr häufig, da der Katasterwert fast immer unter dem Kaufpreis liegt. Die Berechnungsgrundlage für den Katasterwert ist der Katastralertrag der Immobilie, und die Berechnung des Katasterwerts unterscheidet sich je nach Wohnzweck, entweder als Zweitwohnung oder als Immobilie als dauerhaften Wohnsitz.
Die folgende Tabelle zeigt die verschiedenen Steuerberechnungen für jede Situation.
Privatverkäufer oder Unternehmen (kein Bau-Unternehmen)
| Art der Immobilie | Register-steuer | Überschrei-bungs-gebühren | Kataster-steuer | MwSt | Stempel-gebühr | Überschrei-bungs-gebühr | Registrie-rung der Übertra-gung |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Einziger Wohnsitz | 2% | 50,00 € | 50,00 € | no | no | no | no |
| Zweiter Wohnsitz | 9% | 50,00 € | 50,00 € | no | no | no | no |
| Luxuswohnung Katastertyp A/1 | 9% | 50,00 € | 50,00 € | no | no | no | no |
| Andere Immobilien | 9% | 50,00 € | 50,00 € | no | no | no | no |
(Bau-) Unternehmen, das Neubauten oder Renovierungen weniger als 5 Jahre nach dem erklärten Ende der Renovierungs- / Bauarbeiten verkauft
| Art der Immobilie | Register-steuer | Überschrei-bungs-gebühren | Kataster-steuer | MwSt | Stempel-gebühr | Überschrei-bungs-gebühr | Registrie-rung der Übertra-gung |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Einziger Wohnsitz | 200 € | 200 € | 200 € | 4% | 230 € | 35,00 € | 55,00 € |
| Zweiter Wohnsitz | 200 € | 200 € | 200 € | 10% | 230 € | 35,00 € | 55,00 € |
| Luxuswohnung Katastertyp A/1 | 200 € | 200 € | 200 € | 22% | 230 € | 35,00 € | 55,00 € |
| Andere Immobilien | 200 € | 200 € | 200 € | 22% | 230 € | 35,00 € | 55,00 € |
(Bau-) Unternehmen, das mehr als 5 Jahre nach dem erklärten Ende der Renovierungs- / Bauarbeiten Neubauten oder Renovierungen verkauft und sich für die Registersteuer anstelle der Mehrwertsteuer entscheidet
| Art der Immobilie | Register-steuer | Überschrei-bungs-gebühren | Kataster-steuer | MwSt | Stempel-gebühr | Überschrei-bungs-gebühr | Registrie-rung der Übertra-gung |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Einziger Wohnsitz | 200 € | 200 € | 200 € | no | no | no | no |
| Zweiter Wohnsitz | 200 € | 200 € | 200 € | 22% |
no | no | no |
| Luxuswohnung Katastertyp A/1 | 200 € | 200 € | 200 € | 22% | no | no | no |
| Andere Immobilien | 200 € | 200 € | 200 € | 22% | no | no | no |
Land
| Art des Grundstücks, des Verkäufers, des Käufers | Register-steuer | Überschrei-bungs-gebühren | Kataster-steuer | MwSt | Stempel-gebühr | Überschrei-bungs-gebühr | Registrie-rung der Übertra-gung |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Land (kein Ackerland) von einem privaten Eigentümer verkauft | 9% | 50,00 € | 50,00 € | no | no | no | no |
| Bauland, von einem Unternehmen verkauft | 200 € | 200 € | 200 € | 22% | 230 € | 35,00 € | 55,00 € |
| Land (kein Ackerland oder Bauland), das von einem Unternehmen verkauft wird | 9% | 50,00 € | 50,00 € | no | no | no | no |
| Ackerland | 15% | 50,00 € | 50,00 € | no | no | no | no |
| Ackerland, an einen Kleinbauern verkauft, der Anrecht auf PPC hat | 200,00 € | 200,00 € | 1% (min. 200 €) | no | no | 35,00 € | 55,00 € |
| Ackerland, an einen Kleinbauern verkauft, der kein Anrecht auf PPC hat | 9% | 50,00 € | 50,00 € | no | no | no | no |
Wie Sie sehen, gibt es hier ein paar Ausnahmen. Zum Beispiel dann, wenn der Verkäufer ein Bauunternehmen ist, und Sie entweder ein neu gebautes Haus oder eine Immobilie kaufen, die in den letzten fünf Jahren renoviert wurde, wird auf den Kaufpreis die Mehrwertsteuer erhoben und die Registersteuer reduziert. Wenn die Übertragung des Eigentums der Registersteuer und nicht der Mehrwertsteuer unterliegt, wird pro Kaufvertrag eine Registersteuer von mindestens 1.000,00 Euro erhoben.
Als Käufer von Immobilien in Italien fallen zusätzliche Kosten an, wenn Sie das Eigentum finanzieren müssen, oder wenn Ihr Vertrag übersetzt werden muss, weil Sie kein Italienisch verstehen, oder wenn Sie den Kaufvertrag im Grundbuch registrieren lassen, während sie noch auf den Abschluss der endgültigen Urkunde warten (unter bestimmten Umständen empfohlen).
Beispiele für die Errechnung von Zusatzkosten
Als Käufer von Immobilien in Italien fallen zusätzliche Kosten an, wenn Sie das Eigentum finanzieren müssen, oder wenn Ihr Vertrag übersetzt werden muss, weil Sie kein Italienisch verstehen, oder wenn Sie den Kaufvertrag im Grundbuch registrieren lassen, während sie noch auf den Abschluss der endgültigen Urkunde warten (unter bestimmten Umständen empfohlen).
Beispiele für die Errechnung von Zusatzkosten
1. Eigenheim mit kleinem Garten und Pool
Kaufpreis 340.000,00 Euro, mit einer Anzahlung (als Gewährleistung) von 50.000,00 Euro, Katastralertrag 750,00 Euro; der Katasterwert für eine Zweitwohnung beträgt in diesem Fall 94.500,00 Euro.
• Gebühren für die Agentur: 12.444,00 Euro
• Registrierung des Kaufvertrags: 232,00 + 250,00 = 482,00 Euro
• Gebühren für den Notar: 3.000,00 Euro
• Registersteuer: 8.505,00 – 250,00 = 8.255,00 Euro
• Steuer für die Überschreibung + Katastersteuer: 100,00 Euro
Zusatzkosten insgesamt: 24.281,00 Euro (7,14% vom Kaufpreis)
Wenn Sie dasselbe Haus für dauerhafte Wohnzwecke kaufen, beträgt der Katasterwert nur 86.625,00 Euro und die Registersteuer für die endgültige Urkunde 1.482,50 Euro (1.732,50 - 250,00). Die Gesamtkosten würden also 17.508,50 Euro betragen.
Kaufpreis 340.000,00 Euro, mit einer Anzahlung (als Gewährleistung) von 50.000,00 Euro, Katastralertrag 750,00 Euro; der Katasterwert für eine Zweitwohnung beträgt in diesem Fall 94.500,00 Euro.
• Gebühren für die Agentur: 12.444,00 Euro
• Registrierung des Kaufvertrags: 232,00 + 250,00 = 482,00 Euro
• Gebühren für den Notar: 3.000,00 Euro
• Registersteuer: 8.505,00 – 250,00 = 8.255,00 Euro
• Steuer für die Überschreibung + Katastersteuer: 100,00 Euro
Zusatzkosten insgesamt: 24.281,00 Euro (7,14% vom Kaufpreis)
Wenn Sie dasselbe Haus für dauerhafte Wohnzwecke kaufen, beträgt der Katasterwert nur 86.625,00 Euro und die Registersteuer für die endgültige Urkunde 1.482,50 Euro (1.732,50 - 250,00). Die Gesamtkosten würden also 17.508,50 Euro betragen.
2. Kleine Ein-Zimmer-Wohnung, renovierungsbedürftig mit kleinem Garten.
Kaufpreis 40.000,00 Euro mit einer Anzahlung von 5.000,00 Euro, Katastralertrag 226,19 Euro; Der Katasterwert für den zweiten Wohnsitz beträgt in diesem Fall 28.500,00 Euro.
• Gebühren für die Agentur: 3.660,00 Euro
• Registrierung des Kaufvertrages: 232,00 + 25,00 = 257,00 Euro
• Gebühren für den Notar: 1.350,00 Euro
• Registersteuer: 2.565,00 – 25,00 = 2.540,00 Euro
• Steuer für die Überschreibung + Katastersteuer: 100,00 Euro
Zusatzkosten insgesamt: 7.907,00 Euro (19,77% vom Kaufpreis)
Wenn Sie diese Wohnung für dauerhafte Wohnzwecke kaufen, beträgt der Katasterwert nur 26.125,00 Euro und für die Registersteuer würde ein Minimum von 1.000,00 Euro pro Vertrag gelten (1.000,00 - 25,00 = 975,00 Euro). Die Kosten würden also insgesamt 6.342,00 Euro betragen.
Kaufpreis 40.000,00 Euro mit einer Anzahlung von 5.000,00 Euro, Katastralertrag 226,19 Euro; Der Katasterwert für den zweiten Wohnsitz beträgt in diesem Fall 28.500,00 Euro.
• Gebühren für die Agentur: 3.660,00 Euro
• Registrierung des Kaufvertrages: 232,00 + 25,00 = 257,00 Euro
• Gebühren für den Notar: 1.350,00 Euro
• Registersteuer: 2.565,00 – 25,00 = 2.540,00 Euro
• Steuer für die Überschreibung + Katastersteuer: 100,00 Euro
Zusatzkosten insgesamt: 7.907,00 Euro (19,77% vom Kaufpreis)
Wenn Sie diese Wohnung für dauerhafte Wohnzwecke kaufen, beträgt der Katasterwert nur 26.125,00 Euro und für die Registersteuer würde ein Minimum von 1.000,00 Euro pro Vertrag gelten (1.000,00 - 25,00 = 975,00 Euro). Die Kosten würden also insgesamt 6.342,00 Euro betragen.
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